空き家や空き地の管理や相続に関する問題は、個人で解決するには難しいケースが多く、法的な知識や経験が必要です。
日本全国で増加している空き家や空き地は、適切に管理されないと防犯や防災、衛生面でのリスクを引き起こし、地域社会全体に悪影響を及ぼします。
1.はじめに
空き家や空き地の管理問題は、近年日本全国で深刻化しています。
人口減少や住宅の老朽化、社会ニーズの変化などさまざまな要因が重なり、放置された空き家や空き地が増加しています。
このような問題を放置すると、防犯や防災面でのリスクが高まるだけでなく、地域社会全体に悪影響を及ぼすことが懸念されています。
個人でこれらの問題に対処するのは容易ではありません。専門家の力を借りる方法をご紹介します。
専門家に相談することで、法的なアドバイスを受けたり、複雑な手続きを代行を依頼することで、問題解決までがスムーズです。
2. 空き家空き地の相続問題の概要
空き家空き地の相続の背景
日本全国で空き家や空き地が増加しています。
その原因は、人口減少、住宅の老朽化など多岐にわたります。
総務省の「平成25年住宅・土地統計調査結果」によれば、全国の総住宅数6063万戸のうち、820万戸が空き家であり、その空き家率は13.5%と過去最高に達しています。
空き家空き地の相続問題とは？
空き家や空き地の相続問題は、相続の際に発生する様々な課題を指します。
これには、所有者が特定できないために放置されることや、相続人が管理責任を果たせない状況が含まれます。
空き家空き地の相続は、固定資産税の負担や管理費用の増加といった経済的負担が伴い、相続人にとって大きな悩みとなります。
空き家空き地の管理とリスク
空き家や空き地を適切に管理しないと、以下のような問題が生じることがあります。
1.防災性の低下
建物の倒壊や放火による火災リスク
2.防犯性の低下
不法侵入や犯罪の温床になるリスク
3.不法投棄
ごみや危険物の投棄による環境悪化
4.衛生上の悪化
悪臭による健康被害、害虫の発生、動物の侵入
5.景観の悪化
落書きや樹木の越境、落ち葉の飛散
これらの問題は、地域社会全体に悪影響を及ぼし、住民の生活環境を著しく悪化させる恐れがあります。
空家に関するお問い合わせ先
岩国市役所 建築住宅課 5階 住宅政策班
岩国市では、市民等からの情報提供を受けて空家等の状況や所有者の調査が行われています。
相続放棄とその影響
相続放棄は、空き家や空き地の相続問題を解決する一つの方法です。
相続放棄を行うことで、相続人はその土地や建物の管理責任から解放されますが、同時にプラスの財産も放棄することになります。
そのため、相続放棄を選択する際には、プラスとマイナスの財産を慎重に比較し、総合的に判断することが重要です。
法改正の影響
2024年から相続登記が義務化され、相続人は一定期間内に相続登記を行わなければならなくなります。
この法改正により、空き家空き地の管理が一層厳格化され、放置することが難しくなります。また、適切な管理を行わない場合、行政が介入し、修繕や撤去を命じることができるようになります。
空き家や空き地の相続問題は、個々の相続人だけでなく、地域社会全体に影響を及ぼす重大な問題です。
3. 空き家空き地の管理と放置のリスク
空き家や空き地を管理する重要性
空き家や空き地の管理は、地域社会の安全と環境の維持において非常に重要です。
適切な管理を行わないと、防犯や防災の面でさまざまなリスクとなります。
また、衛生面や景観にも悪影響を及ぼし、周辺住民の健康被害へとつながります。
空き家や空き地を放置するリスク
空き家や空き地を放置することで生じる主なリスクは以下の通りです。
防災性の低下
放置された建物は、老朽化が進み、倒壊の危険性が高まります。また、放火などの火災リスクも増大し、周辺に甚大な被害を及ぼす可能性があります。
防犯性の低下
放置された空き家や空き地は、不法侵入や犯罪の温床となりやすくなります。地域全体の安全性が低下します。
不法投棄
空き地や空き家が放置されると、ごみや危険物の不法投棄が行われやすくなります。これにより、環境が悪化し、衛生問題が発生します。
衛生上の悪化
放置された空き家には、悪臭や害虫、動物の侵入が発生しやすく、住民の健康被害を引き起こす可能性があります。
景観の悪化
空き家や空き地が管理されていないと、落書きや樹木の越境、落ち葉の飛散などで景観が損なわれます。これにより、地域の美観が大きく損なわれます。
法的リスクと経済的負担
空き家や空き地を放置することによるリスクは、単に環境面や防犯・防災面だけに留まりません。以下のような法的リスクや経済的負担も発生します。
賠償責任
空き家や空き地が原因で発生した事故やトラブルに対して、所有者は賠償責任を負うことがあります。
例えば、老朽化した建物が倒壊して他人の財産や人命に被害を与えた場合、所有者はその賠償責任を負うことになります。
固定資産税や管理費
空き家や空き地を所有している限り、固定資産税の支払いが必要です。
また、マンションなどの場合は管理費も継続して支払う必要があります。
補修や維持費の負担
建物や土地を維持するためには、定期的な補修や管理が必要です。
これには費用がかかり、経済的な負担となります。
建築解体費用
老朽化した建物を取り壊す場合、その費用も所有者が負担する必要があります。
解体費用は数百万円の費用になり、大きな経済的負担となります。
空き家や空き地の適切な管理を怠ると、これらのリスクや負担が増大し、結果的に所有者にとって大きな問題となる可能性があります。
お問い合わせ先 岩国市役所課税課 固定資産税について（土地、家屋・償却資産）
4. 相続放棄の選択肢
相続放棄とは？
相続放棄とは、被相続人（亡くなった方）の財産を引き継がない選択をすることです。
相続を放棄することで、プラスの財産だけでなく、マイナスの財産（借金や負債）も一切引き継がないことができます。
相続放棄をするためには、家庭裁判所に申し立てを行い、正式に手続きをする必要があります。
相続放棄のメリット
1.借金や負債の回避
被相続人が多額の借金や負債を抱えていた場合、相続放棄をすることでそれらの負担を免れることができます。
これにより、相続人自身の経済的な負担を避けることができます。
2.不要な不動産の管理責任の回避
古い空き家や利用価値のない土地などを相続することで、管理責任や固定資産税の支払い義務が生じます。
これらの不動産を相続放棄することで、無駄な出費や管理の手間を避けることができます。
3.感情的な負担の軽減
被相続人との関係が疎遠であった場合や、相続手続きに伴う親族間の争いを避けたい場合、相続放棄は有効な選択肢となります。
相続放棄を選ぶことで、精神的な負担を軽減できます。
相続放棄のデメリット
1.プラスの財産も放棄する必要がある
相続放棄をすると、プラスの財産（現金や不動産、預貯金など）も全て放棄することになります。
これにより、相続人が受け取るはずの利益も失われることになります。
2.手続きの複雑さ
相続放棄の手続きは家庭裁判所を通じて行う必要があり、一定の期間内に申請を行わなければなりません。
手続きが複雑であり、専門的な知識が求められます。
山口地方・家庭裁判所 岩国支部，岩国簡易裁判所の所在地
3.他の相続人への影響
相続放棄をすることで、他の相続人が相続する財産や負債の割合が変わることがあります。
これにより、他の相続人に対して経済的な負担を増やすことになります。
相続放棄の手続き方法
相続放棄をするためには、被相続人の死亡を知った日から3か月以内に家庭裁判所に申し立てを行う必要があります。
手続きには以下の書類が必要となります。
相続放棄申述書
相続放棄をする旨を記載した申請書
被相続人の死亡届出書
被相続人の死亡を証明する書類
戸籍謄本
被相続人および相続人の戸籍謄本が必要
その他必要書類
家庭裁判所の指示に従って、追加の書類が必要になることがあります。
相続放棄は、被相続人の財産や負債を引き継がない選択肢として有効です。
しかし、相続放棄にはメリットとデメリットがあり、慎重に検討する必要があります。
相続放棄を選ぶ場合は、早めに手続きを行い、他の相続人との調整をしっかりと行うことが重要です。
5.相続登記の重要性
相続登記とは？
相続登記とは、被相続人（亡くなった方）の不動産の所有権を相続人に変更するための手続きです。
相続登記を行うことで、不動産の名義が相続人に変更され、法的に所有権が認められます。
この手続きは法務局で行われ、2024年からは義務化されています。
山口地方法務局 岩国支局（いわくにしきょく）
相続登記を行う重要性
1.不動産の売却や活用がスムーズに進む
相続登記を行わないと、不動産の名義が故人のままになり、売却や賃貸、担保提供などの手続きができなくなります。
登記を済ませることで、相続人は自由に不動産を処分したり活用したりすることができます。
2.相続トラブルの回避
相続登記を行わないと、相続人間での不動産の権利関係が曖昧になり、トラブルの原因となります。
特に、相続人が複数いる場合や、相続人同士が疎遠である場合には、相続登記を早期に行うことで後々のトラブルを防ぐことができます。
3.法的リスクの軽減
未登記のまま放置された不動産は、第三者に勝手に利用されたり、不正に登記されたりするリスクがあります。
また、相続登記を怠ると、法的な問題が発生した際に相続人の権利を主張するのが難しくなることもあります。
適切な登記を行うことで、こうしたリスクを軽減できます。
相続登記を行わないリスク
1.固定資産税や維持費の負担
名義が故人のままでも、固定資産税や不動産の維持費は相続人が負担することになります。
相続登記を行わないと、これらの費用を誰が負担するのかが不明確になり、トラブルの原因となります。
2.不動産の管理責任
登記を行わない不動産は管理が行き届かず、放置されることで周辺環境に悪影響を与える可能性があります。
これにより、防災や衛生、防犯上の問題が発生し、相続人が賠償責任を負うことも考えられます。
3.行政からの指導や命令
空き家対策の推進に関する特別措置法により、適切な管理がされていない空き家に対しては行政から指導や命令が出されることがあります。
これに従わない場合、行政が強制的に撤去し、その費用を相続人に請求することもあります。
相続登記は、相続人が不動産を適切に管理・活用するための重要な手続きです。
相続登記を行うことで、不動産の所有権を明確にし、法的なリスクやトラブルを回避できます。
相続登記をスムーズに行うために、適切な知識とサポートを活用しましょう。
6.空き家・空き地の活用方法
1.売却や賃貸の選択肢
売却の選択肢
空き家や不要な土地を処分する方法として、まず考えられるのが売却です。特に、長期間使用していない空き家や、維持費がかかるだけで利用価値のない土地を所有している場合、売却を検討することが有効です。売却のメリットは、手元にまとまった資金を得られる点と、維持管理の負担から解放される点です。
売却のポイント
1.相場の確認
まずは、物件の市場価値を確認しましょう。不動産業者に査定を依頼しましょう。
2.信頼できる不動産業者の選定
複数の業者に相談し、手数料やサービス内容を比較して、信頼できる業者を選びましょう。
3.修繕とクリーニング
建物が古い場合は、最低限の修繕やクリーニングを行うことで、物件の印象を良くし、売却価格を高めることができます。
賃貸の選択肢
売却が難しい場合や、将来的に再利用する可能性がある場合は、賃貸に出すことも一つの方法です。賃貸に出すことで、定期的な収入を得ながら物件の管理を続けることができます。
賃貸のポイント
1.賃貸市場の調査
周辺地域の賃貸市場を調査し、適正な賃貸価格を設定します。
2.賃貸契約の作成
専門家のアドバイスが重要です。契約内容には、賃料、契約期間、修繕の責任範囲などを明確に記載しましょう。
3.管理会社の利用
管理会社に委託することも考えましょう。管理会社は、賃貸借契約の仲介、家賃の回収、修繕対応などを代行してくれます。
2.国庫帰属制度の活用
国庫帰属制度とは？
国庫帰属制度は、相続した不要な土地を国に引き渡すことができる新しい制度です。
この制度は、2023年4月27日に施行され、空き家や使われていない土地の管理問題を解決するための一つの手段として注目されています。国庫帰属制度は、相続時に不要な土地を国に引き渡すことで、管理責任や固定資産税の負担から解放されることを目的としています。
国庫帰属制度の利用方法
国庫帰属制度を利用するには、以下の手順を踏む必要があります。
1.相続登記の完了
相続した土地の登記を完了することが前提となります。登記が完了していない土地は、国庫帰属の対象外です。
2.申請書の提出
所定の申請書を作成し、必要書類と共に提出します。この際、土地の状態や利用状況について詳しく記載します。
3.審査と承認
提出された申請書に基づいて、土地の状況が国庫帰属の条件を満たしているかどうかの審査が行われます。条件に合致すれば、国庫帰属が承認されます。
国庫帰属制度の条件
全ての土地が国庫帰属の対象となるわけではありません。以下の条件を満たす土地のみが対象となります。
- 建物のない土地
- 土地が汚染されていない
- 所有権について争いがない
- 管理が大変な崖がないなど
3.具体的な活用事例
空き家や空き地を賃貸物件として活用するのは、収益を上げるための一般的な方法です。
特に、立地条件が良い場合や、周辺に需要がある場合には有効です。
以下のポイントに注意して賃貸物件としての活用を検討しましょう。
1.リフォームやリノベーション
古い空き家をリフォームやリノベーションすることで、魅力的な賃貸物件に変えることができます。
新しい設備や内装を導入することで、借り手を見つけやすくなります。
2.賃貸管理会社の利用
賃貸管理をプロに任せることで、空き家の管理やメンテナンス、入居者募集などの煩雑な作業を効率的に行えます。
3.短期賃貸の利用
観光地やビジネス街に近い場合は、短期賃貸や民泊として活用することもできます。
2. コミュニティスペースとして活用
空き家や空き地を地域コミュニティのスペースとして活用することも一つの方法です。
地域住民の交流やイベントの場として提供し、地域社会に貢献できます。
シェアスペース
ワークショップや勉強会、趣味の集まりなどに利用できるシェアスペースとして提供します。
地域の人々が集まりやすい場を作ることで、コミュニティの活性化につながります。
子供向け施設
子供向けの遊び場や学習スペースとして活用することもできます。
地域の子供たちが安全に遊び、学べる場所を提供することもできます。
3. 商業施設として活用
空き家や空き地を商業施設として活用することで、地域経済に貢献しながら収益を上げることができます。
特に、商業エリアや人通りの多い場所に位置する空き家や空き地は、商業施設としての活用が適しています。
カフェやレストラン
空き家をカフェやレストランとして改装することで、新たなビジネスを始めることができます。
地域の住民や観光客に向けて魅力的な店舗を提供することもできます。
小売店舗
地元の特産品やハンドメイド商品を販売する小売店舗として活用することも考えられます。
地域の産業を支援しながら、収益を上げることができます。
4. シェアハウスとして活用
シェアハウスとして空き家を活用することで、若者や単身者、外国人など多様な住民を迎え入れることができます。
シェアハウスは、住む場所を提供するだけでなく、住民同士の交流を促進する場にもなります。
テーマ型シェアハウス
例えば、アーティスト向けのシェアハウスや、ペット同伴可能なシェアハウスなど、特定のテーマに沿ったシェアハウスを企画することで、特定のニーズに応えられます。
運営管理
シェアハウスの運営には、住民のトラブル対応や共用部分の管理など、細かな配慮が必要です。
専任の管理者を置くことで、スムーズな運営が可能になります。
5. 駐車場として活用
空き地を駐車場として活用するのも一つの方法です。
特に、都市部や交通の便が良い場所では、駐車場の需要が高いため、安定した収益を見込むことができます。
月極駐車場
定期的に収益が見込める月極駐車場として運営する方法があります。
契約者との定期的な契約により、安定した収入が得られます。
時間貸し駐車場
短時間の利用を見込んだ時間貸し駐車場として活用することも考えられます。
駐車場管理会社と提携することで、効率的な運営が可能になります。
7.専門家への相談と依頼方法
1. 専門家に相談するメリット
空き家や空き地の管理や活用に関する問題は、複雑で法的な知識や経験が必要となることが多いため、専門家に相談することをお勧めします。以下のようなメリットがあります。
法的アドバイス
法律に詳しい専門家から適切なアドバイスを受けることで、トラブルを未然に防ぐことができます。
手続きの代行
面倒な手続きや書類の作成を専門家が代行してくれるため、時間と労力を節約できます。
問題解決の迅速化
専門家の知識と経験を活用することで、問題解決がスムーズです。
2. 相談すべき専門家の種類
空き家や空き地の問題に対応するために、以下の専門家が役立ちます。
弁護士
法的トラブルや相続問題、契約書の作成などに関してアドバイスを提供し、必要な場合には訴訟対応も行います。
司法書士
不動産の登記手続きや相続登記、名義変更などを代行します。
不動産コンサルタント
空き家や空き地の活用方法についてアドバイスを行い、適切な活用プランを提案します。
税理士
相続税や固定資産税などの税務に関する相談に対応し、適切な節税対策を提案します。
3. 相談の準備と進め方
専門家に相談する際には、以下の準備をしておきましょう。
1.問題の整理
相談したい内容や問題点を明確に整理し、メモにまとめておきます。
2.必要書類の準備
不動産に関する書類（登記簿謄本、契約書、税務書類など）を事前に準備しておきます。
3.予算の確認
相談料や依頼費用について、事前に確認し、予算を考慮しておきます。
4. 専門家の探し方
適切な専門家を見つけるためには、以下の方法があります。
1.インターネット検索
専門家のウェブサイトや口コミサイトを利用して、信頼できる専門家を探します。
2.知人の紹介
友人や知人、同僚から信頼できる専門家を紹介してもらいます。
3.専門家団体への問い合わせ
弁護士会や司法書士会などの専門家団体に問い合わせることで、適切な専門家を紹介してもらいます。
5. 相談の進め方
専門家に相談する際には、以下の流れで進めると良いでしょう。
1.初回相談
専門家と初回の相談を行い、問題点や相談内容を説明します。
初回相談は無料であることが多いので、複数の専門家と面談して比較することをお勧めします。
2.見積もりの確認
相談内容に基づいて、見積もりを作成してもらい、費用や手続きのスケジュールを確認します。
3.契約の締結
見積もりや内容に納得したら、正式に契約を締結します。
契約書には、依頼内容や報酬、支払い方法などが明記されています。
4.手続きの進行
専門家が手続きを進行し、定期的に進捗状況を報告してもらいます。
8.まとめ
空き家や空き地の管理や相続問題を適切に解決するためには、専門家への相談が不可欠です。
専門家に依頼することで、法的なアドバイスや手続きの代行を受けれます。
弁護士、司法書士、不動産コンサルタント、税理士などの専門家を適切に選び、相談内容や費用を明確にしておくことが重要です。複雑な手続きや問題解決には、専門家の知識と経験が頼りになります。
空き家や空き地の管理に関する問題を抱えている方は、早めに専門家に相談しましょう。
専門家のサポートを受けて、スムーズに手続きを進めましょう。
